有錢人用錢賺錢比起用勞力賺錢快速多了好像全世界都一樣，台灣多年來財團或富人靠股票及房
產這二項合法且法律明示免稅的買賣，賺了很多錢，但稅繳的卻很少。現在買賣上市櫃等股票，
有賺錢仍然不必繳所得稅，不過 110.1.1起，一部分的股票已經稍稍可能會繳到稅了，為什麼說
「稍稍」？因為是列入基本稅額的範圍，而不是直接課所得稅本稅，也不一定會課到稅，反正股
票對政客或利委來講，股票萬點才是經濟健康的指標。至於土地呢？先前 105.1.1 開始，將土地
交易所得列入課徵所得稅範圍，實施 6 年來聰明的有錢人、財稅顧問及代書開始研發各種閃躲逃
避的招數，政府發現不太對了，所以 110.7.1 起政府將這些法律漏洞堵住，開始適用第二版的房
地合一稅。
房地合一稅修正版(2.0)從 110 年 7 月 1 日起實施，以下就條文之構成要件：稅捐主體、稅捐客
體、稅捐客體之歸屬、稅基、稅率、申報與納稅期間與租稅優惠為段落，簡介這個修正後的稅
制。
1. 稅捐主體-誰是納稅義務人：個人及營利事業都列入
2. 稅捐客體-做了什麼事情，國家要加以課稅
110.7.1 起，個人或營利事業只要交易下列幾項標的，就要課徵房地合一稅。
(1).105 年 1 月 1 日以後取得房地。
(2).105 年 1 月 1 日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
(3).105 年 1 月 1 日以後取得預售屋及其坐落基地。
(4).符合一定條件之股份或出資額。（排除：屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。）
註 1.符合農業相關法律規定之農地及農舍不列入
註 2.什麼是符合一定條件之股份或出資額?無論什麼時候取得的股權（即便是 30年前取得的股
權，只要持有股權或出資額比例超過 50%（從交易日往前推一年,只要在這一年內任何一天達標
即算）及中華民國境內之房屋、土地的價值占股權淨值超 50%，這二個條件同時成立且在
110.7.1(含)以後交易，就是房地合一稅的稅捐客體。
3. 稅捐客體之歸屬
(1).獨資合夥等非法人組織的營利事業，這種商號若交易 2.所述的那些事情，就符合房地合一稅
(2.0)的適用，不過這裏要特別注意的房地所得應歸屬於個人，而不是歸屬營利事業（所得稅法
§24 之 5 第 6 項），這是一個很容易讓納稅人踩雷的規定，容易犯錯的原因是:令人誤認為這個所
得屬營利事業所得
即獨資合夥等非法人組織的營利事業所得，依規定申報日期是隔年 5 月 31日。然而法令將
該所得歸屬為個人，依規定在交易日後 30 日就要申報，從而認，申報期間與營利事業不同，很
容易發生未及申報的情況。當然除了房地合一稅外，其他營業項目該符合營所稅或營業稅的規定
都原封不動。
(2).值得討論的客體與歸屬問題
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A. 買賣眷改權利屋（或某種因法令限制移轉的不動產） 例如多年前總統選舉時某組候選人引起討論的「國軍老舊眷村改建條例」的情形，第一手符 合條件的改優惠承購戶在「不可移轉的閉銷期間內」將其房地出售給第二手，並簽訂附期限 買賣契約書，約定待一定時間或條件成熟後配合過戶，後第二手又出售給第三手、第四手等 中間輾轉交易換手交易多手，這些買賣眷改戶的權利交易是否應落入房地合一稅的課稅客體 之中？ B. 出售非農業使用的農地，待將來條件成立時才過戶？ 地主將非農業使用的農地（例如目前供公司工廠營業使用）售予公司，但目前基於法令無法 由公司登記為農地之所有權人，故土地仍登記在原地主名下？（原地主可能是該公司股東之 一），此時出售之標的實質為土地，但外觀所有權人並未更動，但地主已將該土地使用與收 益的權利售予公司。這是否為房地合一稅的課稅客體？ 個人看法： 稅法應掌握的是表現納稅能力的經濟事實，而不受限於法律外觀。基於限制房地炒作為房地合 一稅立法目的，法律外觀的標的物雖然是某種權利而不是房地，但這個權利的主要價值是建立 或連結相關房地市價上，則應有列入的理由，這和已列入法條之內的設定地上權之房屋使用 權、預售屋及特定股權交易等概念相同，似乎應列入課稅客體，當然歸屬誰應該是納稅義務 人，應是將於實際獲利者歸為納稅義務人。 |
4. 稅基-計算稅額的基礎
原則:
成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基)
A.納稅人成交價額若未提供時如何計算？
「個人未依本法第十四條之五規定申報交易所得、未依實際成 交價額申報或未提供實際成交價額
之證明文件者，除稽徵機 關已查得交易時之實際成交價額外，應參酌下列時價資料認 定其成
交價額：
(一)金融機構貸款評定之價格。
(二)不動產估價師之估價資料。
(三)大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。
(四)法院拍賣或財政部國有財產署等出售公有房屋、土地之 價格。
(五)報章雜誌所載市場價格。
(六)其他具參考性之時價資料。
(七)時價資料同時有數種者，得以其平均數。
(房地合一課徵所得稅申報作業要點第 11 點)
B.成本如何認定與查核？
納稅人未申報或無法提供：
稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現
值按政府發布之消費者物價 指數調整後，核定其成本。
納稅人自行提供：
a.房地合一課徵所得稅申報作業要點第 12 點中有 10 種認定標準。
b.房地合一課徵所得稅申報作業要點第 13 點
(a)購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證
費、仲介費(取得時)等），及於房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利
息。
(b)取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且 非二年內所能耗竭之增置、改良或
修理
c.房地合一課徵所得稅申報作業要點第 14 點：
(a)改良土地費用
(b)工程受益費
(c)土地重劃負擔總費用
(d)因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額
C.相關費用
納稅人未申報或未提供：
提示費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額百分之三者，稽徵機關得按成交價
額百分之三計算其費用，最高以新臺幣三十萬元為限。
納稅人自行提供
交易房屋、土地所支付之必要費用，如仲介費(出售時)、廣告費、清潔費、搬運費、換約費
等，得列為費用減除。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除依第十六點情況列入計算可減
外，不得列為費用減除。
(取得房屋、土地所有權後，繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息
等，屬使用期間之相對代價，不得列為費用減除)
D.土地漲價總數額
(a)出售時僅能按「出售時之公告土地現值」（不可以按「自行申報現值」）計算土地漲價總數
額，因為這已經產生稅額之漏洞（若採自行申報現值計算土地增值稅雖然會多繳，但在土地漲
價總數額卻可以多減，整體稅額反而比較少），房地合一稅(2.0)將這個漏洞補平。不過，納稅
人若在計算土地增值稅時，仍採用「自行申報現值」計算，差額的土地增值稅例外可以列入費
用計算，公式如下:
［（交易時申報移轉現值—交易時公告土地現值）/以申報移轉現值計算之土地漲價總數額］
Ｘ已納土地增值稅
5. 稅率與應納稅額
應納稅額=課稅所得(稅基)ｘ稅率
稅率：
| 稅率 | 個人居住者 | 總機構在我國境內之營利事業 |
|---|---|---|
| 45% | 2 年(含)內交易 | 同 |
| 35% | 2 至 5 年(含)內交易 | 同 |
| 20% | 5 年至 10 年(含)內交易 | 同 |
| 15% | 10 年以上 | 不適用 |
| 10% | 自住滿 6 年 | 不適用 |
(1)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在 5 年以下之房地者。
(2)以自有土地與營利事業合建房屋，自土地取得之日起算 5 年內完成並銷售該房地者。
(3)個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者，其取得房地後第一次移轉且持有期間在 5 年內之交易。
(4)符合所得稅法第 4 條之 5 第 1 項第 1 款規定之自住房地優惠者，其課稅所得在 400 萬元以下免稅；超過 400 萬元部分適用 10%稅率。
6. 報納期間
A.個人
下列日期起算 30 日內：
a.房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。
b.房屋使用權交易日之次日。
c.預售屋及其坐落基地交易日(即簽約日期)之次日。
d.符合視為房屋及土地交易之股份或出資額交易日之次日。
B.營利事業
分開計算稅額，但合併於交易年度營利事業所得稅辦理結算申報(即隔年5 月 31 日止)。
7. 前期損失扣抵
個人若適用房地合一稅 2.0
個人自 105 年 1 月 1 日起交易房地合一新制適用範圍的房屋、土地、房屋使用權、預售屋及符
合一定條件股份或出資額，申報計算的交易損失經國稅局核定後，該損失金額得自該交易日以
後 3 年內，自其他新制的交易所得中減除，請於申報時檢附國稅局核定損失金額的核定通知
書。(房地合一課徵所得稅申報作業要點第 18 點)
營利事業：若適用房地合一稅 2.0
營利事業…其依前項規定計算之當年度房屋、土地交易損失，自當年度房屋、土地交易所得中
減除後尚有未減除餘額部分，得自交易年度之次年度起十年內之房屋、土地交易所得中減除。
(房地合一課徵所得稅申報作業要點第 21 點)
8. 實質建商的概念
營利事業：
只要是「蓋」來賣的（自地自建，合建分成，分屋，分售），仍適用於原來20%稅率的房地合
一稅 1.0 的申報方式，有虧損的話適用的是仍然是所得稅法第 39 條盈虧互抵的法源。所以若
外觀是建商，但從事的是賣進賣出不動產的話，應落入房地合一稅 2.0 的規範，反之若有一工
業公司將其所有的地自地自建或合建完成後出售，則屬實質建商的概念，適用於房地合一稅
1.0 的規定。
營利事業興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地之交易，屬供給不動產市場之生產性
營業活動，爰增訂第四項明定該交易所得不適用第二項及第三項規定，其所得應併計營利事業
所得額，依現行第五條第五項規定之稅率及本法相關規定課稅(所得稅法第 24 條之 5 第 4 項立
法理由)